Airbnb & Gentrifizierung

Die dauerhafte Vermietung von Wohnungen über Airbnb ist einer der Faktoren, die Verdrängung und Gentrifizierung vorantreiben – mit Sicherheit auch hier im Yppen-/Brunnenviertel. Das geht aus einer Studie der Aktivitäten von Airbnb in Wien von 2017 hervor.

Airbnb, eines der Flaggschiffe der so genannten „Sharing Economy“, macht sich auch in Wien breit. Was da so alles los ist, wurde in einem Forschungsprojekt unter Leitung von Roman Seidl, Leonhard Plank und Justin Kadi unter die Lupe genommen: „Sharing-Ökonomie des Wohnens – Airbnb in Wien, räumliche und ökonomische Entwicklungslinien“. Die Ergebnisse des Projekts sind online verfügbar: Airbnb in Wien – eine Analyse. Basis war das Airbnb-Angebot im August 2017.

Die Studie wurde bereits präsentiert, aber es gibt einen aktuellen Anlass: Ein Radio dérive Studiogespräch mit zwei der Verantwortlichen des Projekts, Justin Kadi und Roman Seidl, zu hören auf Orange 94.0 am 6. März 2018, 17:30 oder zum „Nachhören“ unter: Wherebnb? Zur Situation von Airbnb in Wien.

Unter den Ergebnissen der Analyse: Die rund 8.600 Angebote im August 2017 konzentrierten sich auf Stadtviertel innerhalb des Gürtels, besonders auf den 2,. 6. und 7. Bezirk sowie auf die östliche Hälfte des 1. Bezirks, wie sich der nachstehenden Karte entnehmen lässt (nur zur Illustration, empfehlenswerter ist die interaktive Karte auf der Website der Analyse).

([Zitat aus der Studie] Betrachtet man nur die Angebote der größten AnbieterInnen ähnelt die räumliche Verteilung in der Innenstadt jener der Hotellerie. Aufgrund der starken räumlichen Konzentration in ausgewählten innerstädtischen Gebieten ist der von Airbnb lancierte Slogan „Live Like a Local“ daher hinterfragenswert – das Muster ähnelt eher dem Motto „Live Like a Tourist“.

Aber es gibt auch „Ausfransungen“ jenseits des Gürtels, darunter in den gürtelnahen Bereichen des Bezirks Ottakring – also auch im Yppen- oder Brunnenviertel, was nicht weiter verwunderlich ist: Das Grätzel ist ja bei TouristInnen nicht gerade unbeliebt. Dem Farbschlüssel nach (Angebote innerhalb von 500 Metern) dürften in den gürtelnahen Bereichen Ottakrings einige hundert Wohnungen und Zimmer per Airbnb angeboten werden, mit einem höheren Anteil ganzer Wohnungen.

Warum per Airbnb vermietet wird, ist klar: Man kann derart mehr aus einem Mietobjekt herausholen als auf dem Wohnungsmarkt ansonsten möglich. Es geht nicht ums „Teilen“, sondern ums Geschäft. Werden diese Wohnungen dem Markt dauerhaft entzogen, sorgen sie für eine weitere lokale Verknappung des Angebots, mit der Folge generell steigender Preise.

Bei dem Wohnraum, der im Rahmen der Abriss-, Sanierungs- und Neubauaktivitäten im Grätzel geschaffen wird (Beispiele siehe diese Galerie), handelt es sich im Wesentlichen um Eigentumswohnungen, die teilweise ausdrücklich als „Vorsorgewohnungen“ angepriesen werden – also als Investment. Eine Vermietung per Airbnb ist in diesem Zusammenhang eine besonders lukrative Verwertung solcher „Investments“: „Betongold“ zum Quadrat, könnte man sagen.

Kurz, Strache & Co: Ein Herz für VermieterInnen

Schon Rot-Schwarz hat in Sachen leistbare Wohnungen nichts zustande gebracht. Und das schwarz-blaue Regierungsprogramm zum Thema Wohnen sieht fast aus wie der Wunschzettel der Immobilienbranche, wie Justin Kadi auf urbanizm.net zeigt.

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Das ist bereits an Überschriften wie „Marktkonforme Mieten“, „Abschaffung des ‚Mietadels'“, „Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln“ zu erkennen, auf die Justin Kadi in seinem Beitrag Regierungsprogramm: was bringt es für MieterInnen? näher eingeht. Das alles wird dem ständigen Auftrieb der Wohnkosten weiter Vorschub leisten und v.a. in Wien Gentrifizierungs- und Segregierungsprozesse vorantreiben.

Es fiel den Schwarz-Blauen nicht schwer, den Programmteil zum Thema Wohnen zu verfassen: Es handelt sich in weiten Teilen um eine Abschreibübung. Grundlage waren Forderungen des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), wie Kadi in einem zweiten Beitrag darlegt: Wie sich die Immobilienwirtschaft in das Regierungsprogramm eingebracht hat.
„In der Gesamtschau ergeben sich damit 10 von 13 Forderungen des ÖVI in den Kapiteln sozialer Wohnbau, Mietrecht, und Investitionsanreize, die in das Regierungsprogramm Eingang gefunden haben“, bilanziert Kadi.

Aber wer keine hohen Mieten zahlen will, hat ja auch eine andere Option: Wohnungseigentum erwerben. Das soll unter Kurz, Strache & Co nun gefördert werden. Das Problem dabei: Genau jene Einkommensgruppen, die besonders unter hohen Mieten leiden, bis zur Existenzgefährdung, sind auch nicht in der Lage, die nötigen Eigenmittel für einen Hypothekarkredit aufzubringen. Das erklärt Kadi plausibel in einem weiteren Beitrag: Regierung will Wohnungseigentum fördern. Wie sinnvoll?

Der Wohnungs- und Immobilienmarkt wird also weiter das bleiben, was er seit jeher, insbesondere aber seit der Finanzkrise war: Eine perfide Umverteilungsmaschine, die untere und mittlere Einkommensgruppen schröpft und das Geld denen zuschiebt, die ansonsten unter der Last ihres Zinshaus- und Immobilieneigentums zusammenbrechen würden. Alles andere wäre ja grob unfair: Wie soll man denn sonst von einem arbeitslosen Einkomme leben können?

Interessant wäre eine Rechenübung: Wie viel von den von Schwarz-Blau angekündigten großzügigen „Entlastungen“, die auf untere Einkommensschichten entfallen, wird ihnen postwendend allein über höhere Wohnkosten wieder aus der Tasche gezogen werden? Meine Vermutung bewegt sich in Richtung 100%. Mindestens.

Abrisse, Neubauten, Sanierungen, Dachböden: Ein Schnappschuss

Der nachstehende Plan ist ein Schnappschuss der „Aufwertung“ im Brunnen-/Yppenviertel und Umgebung, mit farblicher Kennzeichnung der mir bekannten Projekte der letzten Jahre (inkl. Geplantes).

Abrisse, Neubauten, Sanierungen, Dachbodenausbauten im Brunnen-/Yppenviertel, Stand Juni 2017

Legende: Rot = Abriss bzw. Neubau; Violett = Sanierung (u.a. „Sockelsanierung“); Blau = Dachbodenausbau; Gelb = Geplante Sanierungen/Neubauten, soweit bekannt.

Die Ziffern 1, 2, und 3 bezeichnen Projekte der gemeinnützigen Neuen Heimat bzw. der Gewog – schon fast ein kleines Imperium, das hier entsteht, inklusive der Unternehmenszentrale im Büroturm „Hernalser“ am Gürtel. Das gelb markierte Objekt in der Brunnengasse 54-56 mit dem Hürpas-Supermarkt steht noch, der Neubau soll 2019 fertiggestellt sein.

Unter den Neubauten habe ich auch das ehemalige Marktamt am Yppenplatz sowie das Terrassencafé inkludiert, beides offiziell „Marktstände“. Behübschungen (Fassadensanierungen) habe ich nicht einbezogen. Alles läuft nach „Plan“: Billige Mietwohnungen werden eliminiert, Eigentumswohnungen und „Vorsorgewohnungen“ errichtet, und die sind den Marktgegebenheiten gemäß natürlich teuer.

Der grüne Fleck mit dem x in der Neulerchenfelderstraße bezeichnet das einzige öffentliche Bauwerk, das in den letzten Jahren im Viertel errichtet wurde/wird – der Ausbau der Volksschule in der Gaullachergasse.

Übrigens ist wieder einmal ein guter Bekannter von mir betroffen, bisher wohnhaft in der Grundsteingasse 13 (gelb markiert, rechts unten, Straßenbezeichnung fehlt) auf Basis eines befristeten Mietvertrags. Bis Oktober muss er seine kleine Kategorie-D-Wohnung räumen, da das Gebäude generalsaniert wird. Damit dürften sich seine Wohnkosten realistisch betrachtet zumindest vervierfachen, egal, wo er schließlich landet.

So soll es ja sein, aus offizieller Sicht – siehe Aufwertung alla Viennese.

Wollnerhof plötzlich am freien Markt. Interessanterweise befinden sich die Wohnungen im mit einigen Millionen Euro Steuergeldern sanierten Wollnerhof (Brunnengasse 61-63) nun im Angebot von „at home“, einer gewinnorientierten Tochter der Neuen Heimat mit identischem Sitz im „Hernalser“. Titel: „Wunderschöne Mietwohnungen direkt am Brunnenmarkt“.

Mit der Bindung der öffentlichen Förderung an Gemeinnützigkeit ist es offenbar nicht weit her, wenn die Neue Heimat/Gewog Geld braucht – was m.E. dahinter stecken dürfte.

Steuergeld für Dachbodenausbau: Hauptsache Schwung

Während Angebot und Nachfrage am Wiener Wohnungsmarkt weiter auseinanderklaffen und Immobilienfachleute vor einem weiteren Preisauftrieb warnen, hält die Gemeinde Wien unbeirrt an ihrer Aufwertungspolitik fest: Hauptsache, es kommt Schwung rein (Wohnbaustadtrat Ludwig).

Die Aufwertungsstrategie der Gemeinde Wien ist ja nichts Neues (siehe meine kritische Bewertung unter Aufwertung alla Viennese), aber ab und zu muss offenbar wieder mal die Trommel gerührt werden. Diesmal auf meinbezirk.at, unter dem treffenden Titel Finanzspritzen für die Hausherren, meinbezirk.at, 23. 1. 2017).

Kurz zur „Aufwertung“: Im Wesentlichen bekommen dabei private HauseigentümerInnen diverse steuerfinanzierte Förderungen, um billigen Wohnraum zu beseitigen und teuren schaffen zu können (Mietbegrenzungen sind bei Wohnbauförderungen zeitlich befristet). Endeffekt sind unter den heutigen Bedingungen (zu geringes Angebot am Wohnungsmarkt) höhere Wohnkosten, die Vertreibung sozial schwächerer Mieterinnen und Mieter, höhere arbeitslose Einkommen, die irgendwo auf den Finanzmärkten landen, ein geringerer privater Konsum, da die steigenden Wohnkosten die übrige Kaufkraft verringern; volkswirtschaftlich (sinkende Gesamtnachfrage) ein ausgemachter Unsinn.

Nicht so für die Verantwortlichen der Gemeinde Wien. „Besonders positiv hat sich die sanfte Stadtentwicklung entlang des Brunnenmarktes ausgewirkt. Nachdem die Stadt den Anstoß dazu gegeben hat, ist hier viel Schwung entstanden“, so Stadtrat Michael Ludwig (SPÖ).

Sanierungszielgebiete: Das halbe Grätzel

Nun soll das Füllhorn verstärkt in so genannten Sanierungszielgebieten ausgeschüttet werden, und eines davon ist etwa der gesamte Bereich zwischen Hubergasse, Friedmanngasse, Ottakringer Straße und Gürtel (rot umrandet, siehe Karte links). Ein Schwerpunkt, so Ludwig-Sprecherin Christiane Daxböck, liege dabei auf dem Ausbau von Dachgeschoßen.

Das ist nun doch etwas verwunderlich, nicht nur, weil es hier ohnehin bereits vor Dachbodenausbauten wimmelt (was zeigt, dass sie sich auch ohne Förderung rentieren), sondern auch aus einem anderen Grund. In den Fördervoraussetzungen des Wohnfonds Wien heißt es nämlich: „Gebäude und Wohnungen müssen der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses ihrer BewohnerInnen dienen.“

Offenbar hat die Gemeinde Wien eine neue Zielgruppe für ihre Aufwertungspolitik entdeckt: Von Obdachlosigkeit bedrohte Menschen mit gehobenen Ansprüchen an ihr Wohnambiente, die sich nur in Form von Dachwohnungen befriedigen lassen.

Mitten in diesem Sanierungszielgebiet befindet sich übrigens auch die Thelemangasse, und dort, in der Thelemangasse 4, kämpft die Kunstinitiative mo.ë seit geraumer Zeit um ihre Existenz (siehe mo.ë / Thelemangasse: Alles hängt in der Luft).

Fehlt nur noch, dass der neue Eigentümer des Objekts, der dafür an die zwei Millionen Euro hingeblättert hat, von der Gemeinde Wien Geld für seine Verwertungspläne bekommt, womit der Rausschmiss von mo.ë und der übrigen noch nicht vertriebenen BewohnerInnen des Hauses noch dazu mit Steuergeldern unterstützt würde. Die Optik wäre nicht gerade ideal. Aber Hauptsache Schwung, nicht wahr?

2017: Österreichweit Preisschub im Billigsegment (Miet- und Eigentumswohnungen)

In Österreich ist 2017 ein kräftiger Anstieg der Preise von billigen Miet- und Eigentumswohnungen (Monatsmiete unter 600 Euro oder Kaufpreis unter 200.000 Euro) zu erwarten, warnte die Immobilienfirma Remax Austria Anfang Jänner – im Durchschnitt um 5,1 Prozent.

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Hauptgrund ist das anhaltende Auseinanderklaffen von Nachfrage und Angebot in diesem Preissegment.

Dies trifft insbesondere auch auf Wien mit dem erwarteten Bevölkerungswachstum um 200.000 Menschen in den nächsten zehn Jahren zu, wie Remax-Experte Wilhelm Fetscher konstatiert.
„Obwohl aktuell schon sehr viel in Wien gebaut wird, es steht ja quasi beinahe an jeder zweiten Ecke ein Baukran, ist es immer noch zu wenig“, sagt Fetscher.

Und noch ein interessantes Detail zum Thema Vorsorgewohnungen: Viele zur Anlage gekaufte Wohnungen stünden leer, „weil sie zu den geforderten Mietpreisen aktuell keine Mieter finden“, wie Fetscher anmerkte.

Siehe u.a. Preisschub bei billigen Wohnungen (Die Presse, 3.1.2017) sowie die Remax-Presseaussendung zu Wien (REMAX Presseinformation Wien (2. 1. 2017).

Bezahlbarer Wohnraum: Vortrag auf Radio derive

Auf derive – Radio für Stadtforschung ist heute ein Vortrag von Christoph Reinprecht über kommunale Strategien für bezahlbaren Wohnraum in Wien zu hören. Titel: „Das ‚Wiener Modell‘ oder das Ende einer Legende“.

Sendetermin: 6. Dezember 2016, 17.30 Uhr, o94.at (ORANGE 94.0).

Anhören kann man sich’s aber bereits hier: cba.fro.at/329781

Die Sendung kann unter folgendem Link unbeschränkt nachgehört werden: cba.fro.at/series/derive-radio-fuer-stadtforschung

Wohnen und „Leistbarkeitsgrenze“: ORF-Beiträge

Auf orf.at wurden heute Hintergrundartikel zum Thema leistbares Wohnen als kleiner Schwerpunkt veröffentlicht, die lesenswert sind. Nachfolgend die Anrisstexte und Links.

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Europa fehlen erschwingliche Wohnungen (13. 10. 2016)

Wohnen wird in vielen Ländern Europas zur sozialen Herausforderung. Die Schere zwischen Wohnkosten und Einkommensentwicklung geht auf. Der Wohnraum, den man sich leisten kann, wird knapper. „Wir befinden uns beim Wohnen in einer Leistbarkeitskrise“, skizziert ein britischer Experte die Lage in seinem Land. Allein in Großbritannien fehlen in den kommenden fünf Jahren fast 400.000 finanzierbare Wohnungen. Österreich steht dank geförderten Wohnbaus im europäischen Vergleich zwar besser da. Vergleicht man aber die Mieten in Wien und München, dann ist gemessen an der Kaufkraft Wien teurer.

Die teuren „eigenen vier Wände“ (13. 10. 2016)

Die Wohnkosten explodieren gegenüber den Einkommen. Ein Trend, bei dem Österreich im Vergleich zu anderen Ländern noch gut dasteht, macht sich auch hierzulande immer stärker bemerkbar. Unter Preisdruck steht vor allem das Leben in den Städten. Sozialer Wohnbau wäre gefragt, doch an vielen Orten dominiert der freie Wohnungsmarkt.

Älterer Beitrag: Aufbau für den Zuzug (7. 4. 2015)

Wenn die Stadt Berlin den Wohnungsneubau für sich wiederentdeckt und dabei fürs Fact-Finding immer wieder in Wien nach Modellen Ausschau hält, dann fällt auf, dass zwei europäische Metropolen mit immer noch dominantem Mieter- statt Eigentümerbestand vor recht ähnlichen Herausforderungen stehen. Eine davon ist, an attraktive wie günstige Standorte zu kommen, um darauf finanzierbare Wohneinheiten errichten zu können.

ORF-Debatte zum Thema: Wer kann sich Wohnen noch leisten?