Wohnen und “Leistbarkeitsgrenze”: ORF-Beiträge

Auf orf.at wurden heute Hintergrundartikel zum Thema leistbares Wohnen als kleiner Schwerpunkt veröffentlicht, die lesenswert sind. Nachfolgend die Anrisstexte und Links.

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Europa fehlen erschwingliche Wohnungen (13. 10. 2016)

Wohnen wird in vielen Ländern Europas zur sozialen Herausforderung. Die Schere zwischen Wohnkosten und Einkommensentwicklung geht auf. Der Wohnraum, den man sich leisten kann, wird knapper. „Wir befinden uns beim Wohnen in einer Leistbarkeitskrise“, skizziert ein britischer Experte die Lage in seinem Land. Allein in Großbritannien fehlen in den kommenden fünf Jahren fast 400.000 finanzierbare Wohnungen. Österreich steht dank geförderten Wohnbaus im europäischen Vergleich zwar besser da. Vergleicht man aber die Mieten in Wien und München, dann ist gemessen an der Kaufkraft Wien teurer.

Die teuren „eigenen vier Wände“ (13. 10. 2016)

Die Wohnkosten explodieren gegenüber den Einkommen. Ein Trend, bei dem Österreich im Vergleich zu anderen Ländern noch gut dasteht, macht sich auch hierzulande immer stärker bemerkbar. Unter Preisdruck steht vor allem das Leben in den Städten. Sozialer Wohnbau wäre gefragt, doch an vielen Orten dominiert der freie Wohnungsmarkt.

Älterer Beitrag: Aufbau für den Zuzug (7. 4. 2015)

Wenn die Stadt Berlin den Wohnungsneubau für sich wiederentdeckt und dabei fürs Fact-Finding immer wieder in Wien nach Modellen Ausschau hält, dann fällt auf, dass zwei europäische Metropolen mit immer noch dominantem Mieter- statt Eigentümerbestand vor recht ähnlichen Herausforderungen stehen. Eine davon ist, an attraktive wie günstige Standorte zu kommen, um darauf finanzierbare Wohneinheiten errichten zu können.

ORF-Debatte zum Thema: Wer kann sich Wohnen noch leisten?

Warum die Gentrifizierung voranschreiten wird

Die Gentrifizierung oder „Boboisierung“ des Brunnen- bzw. Yppenviertels samt den unmittelbar anschließenden Grätzeln wird in den kommenden Jahren weitergehen. Grund: Bei den für die Entwicklung verantwortlichen Faktoren ist keine Änderung abzusehen.

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Zu diesem Schluss werden viele schon lange vor mir gekommen sein. Ich für meinen Teil hielt es im Herbst 2013, als ich den Blog startete, noch für möglich, dass etwas Sand ins Getriebe geworfen werden kann. Dafür sehe ich nun aber keine Chance mehr.

Nachfolgend beschreibe ich kurz die m.E. für die lokale „Aufwertung“ maßgeblichen Parameter, in einer Rangordnung der Rahmenbedingungen nach Politikebene.

1. Geldpolitik. An erster Stelle steht die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) einschließlich der so genannten „quantitativen Lockerung“ (Anleihekäufe). Sie sorgt unter gegebenen Umständen für eine historisch niedrige Realverzinsung oder sogar negative Renditen von „sicheren“ Anlagen (insbesondere Staatsanleihen) und treibt damit renditesuchendes Kapital auf die Aktienmärkte und Immobilienmärkte, wo die Preise demzufolge steigen. (Siehe u.a. Immobilien ersetzen Sparbuch, ORF 18.5.2016.)
Trotz der weitgehenden Erfolglosigkeit dieser Politik – das Inflationsziel wird nicht erreicht, die Konjunktur springt nicht an, u.a. weil aufgrund budgetpolitischer Bedenken die staatliche Nachfrage nicht im erforderlichen Umfang erhöht wird – beabsichtigt die EZB sie für die nächsten Jahre fortzusetzen. (Siehe etwa EZB-Chef will Geldpolitik ultra-locker halten (ORF, 7.10.2016) )

2. Wirtschaftswachstum & Banken. Die Investitionsnachfrage bleibt mit Ausnahme des Immobilienmarkts (Wohnimmobilien) trotz niedriger Zinsen historisch schwach (Beispiel Österreich siehe Factsheet der Wirtschaftskammer Österreich, pdf), weshalb die „Fütterung“ des Bankensystems mit Liquidität durch die massiven Anleihenkäufe der EZB verpufft. Die Banken haben europaweit trotz Rettungsprogrammen noch immer mit den Folgen der Finanzkrise zu kämpfen und geraten durch die niedrigen Zinsmargen sowie durch die höheren Eigenkapitalanforderungen (Basel III) zusätzlich unter Druck. Darunter leidet die Kreditvergabe, mit Ausnahme von Hypothekarkrediten. Daran wird sich so bald nichts ändern, selbst wenn die EZB ihre Ankäufe reduziert.

3. Wohnbau. Insbesondere im Wiener Raum wurden in den letzten Jahren insgesamt zu wenige neue, v.a. zu wenige günstige Wohnungen errichtet, um dem Bedarf aufgrund der demographischen Entwicklung (Zuwanderung) und der schlechten bis negativen Einkommensentwicklung gerecht zu werden (steigende Arbeitslosigkeit, sinkende Realeinkommen). Die Nachfrage nach Arbeit ist effektiv rückläufig (2015 sinkendes Arbeitsvolumen österreichweit), ungeachtet der steigenden Zahl von Beschäftigungsverhältnissen. Die Initiativen der Wiener Stadtregierung (neue Gemeindewohnungen, „mobile/temporäre“ Wohneinheiten, Dachgeschosswohnungen im Gemeindebau) sind positiv, aber nicht ausreichend, um dem Aufwärtstrend der Preise auf dem Wohnungsmarkt entgegenwirken zu können.

4. Mietrecht. Eine Möglichkeit, wenigstens den lokalen Vertreibungs- und Aufwertungsdruck zu dämpfen, wäre eine Abschaffung oder wenigstens starke Beschränkung der Befristung von Mietverträgen gewesen. Befristete Vermietungen haben sich als patentes Mittel sowohl für regelmäßige Mieterhöhungen als auch für das „Leerkündigen“ von Zinshäusern erwiesen, die dann saniert bzw. abgerissen und v.a. in Form von Eigentumswohnungen lukrativer verwertet werden können. Die amtierende Große Koalition kann sich darauf jedoch offenbar nicht einigen, sprich, die ÖVP blockiert entsprechende Initiativen der SPÖ (siehe SPÖ im Alleingang, ORF 4.8.16).

Das ist ein Déjà vu aus den 1990er Jahren, als die befristeten Mietverträge ebenfalls von einer Großen Koalition eingeführt wurden, entgegen den Forderungen der Wiener SPÖ. (Siehe AK und billigeres Wohnen – ein Déjà vu.) Von strengeren Mietzinsobergrenzen, die wohl ebenso unwahrscheinlich sind, halte ich übrigens nichts. Sie hätten nur Aussicht auf Erfolg, wenn gleichzeitig mit einer massiven Angebotserhöhung der Druck vom Markt genommen und ein Vermietungszwang bei längeren Leerständen eingeführt würde. Ansonsten dürften sie stattdessen eher einen Graubereich schaffen (wie früher mit den „Ablösen“) und den Prozess der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum beschleunigen.

5. Bezirks- und Gemeindepolitik. Die SP-geführte Bezirksverwaltung hält daran fest, mit allen verfügbaren Mitteln, von der Wohnbauförderung bis zu öffentlichen Investitionen, die Aufwertung des Brunnen- und Yppenviertels weiter voranzutreiben. Viel anderes bleibt auch nicht übrig, wenn man sich im Viertel wichtig machen will. Lokal günstigen Wohnraum zu schaffen, um die soziale „Durchmischung“ zu erhalten, ist praktisch unmöglich. Das Grund- und Zinshauseigentum befindet sich weitgehend in privaten Händen, und das lokale Preisniveau ist bereits zu hoch. Das Beste der Gefühle ist die Subventionierung gemeinnütziger Wohnbauträger wie z.B. die vorgesehene Garagenförderung für das Gewog-Wohnbauprojekt in der Brunnengasse 54-56 (siehe u.a. Aufwertung stoppt Abrisse: Ein Märchen).

6. Marketing & Hype. Die Vermarktung des Viertels durch die Immobilienbranche erfolgt in eigenem Interesse und wird weitergehen. Dass die Medien (inklusive der „alternativen“) plötzlich ihren Hype abstellen und ihre eigene konsumorientierte LeserInnenschaft (Kultur & Gastronomie) durch kritische Berichterstattung verstören oder sogar verärgern, wäre doch eine große Überraschung.

Wohnungspreise Wien: +49,4% seit 2011

Eigentumswohnungen sind beliebt wie nie zuvor, konstatiert die Immobilienfirma Remax Austria. Und In Wien tendieren die Preise 2016 wieder nach oben: 3.515 Euro pro Quadratmeter, plus 2,7% gegenüber 2015.

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Die zuletzt zunehmenden politischen Ansagen in Sachen leistbare Wohnungen, zumal in Wien, haben bisher nichts am Trend geändert, der seit der Finanzkrise anhält: Der Markt für Eigentumswohnungen boomt. Das wird m.E. auch so bleiben, solange die Europäische Zentralbank weiter vergeblich versucht, die europäische Konjunktur durch Null- und Negativzinsen zu beleben und durch Milliardenankäufe von Staats- und Unternehmensanleihen Geld in die Finanzmärkte pumpt.

Nebenbei reduziert das die Marge der Banken, die gleichzeitig mehr Eigenkapital aufbauen sollen – und daher immer risikoscheuer handeln. Daher vergeben sie umso lieber Hypothekenkredite, denn da haben sie ja eine Sicherheit, denn Immobilienpreise können ja nur steigen (hoffen sie zumindest). Der Rest der Wirtschaft, der für Wachstum sorgen könnte, bleibt unterversorgt und dümpelt mangels Aussichten auf wachsende Nachfrage dahin.

Dadurch bleiben die “Ertragsaussichten” bei Eigentumswohnungen inkl. “Vorsorgewohnungen” vergleichsweise attraktiv. Das bestätigt auch der Geschäftsführer von RE/MAX Austria:
“Die Eigentumswohnung als Anlageform erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit und daran wird sich mangels Alternativen auch nicht so schnell etwas ändern.“

Daher wird sich auch an den Gentrifizierungstrends im Brunnen-/Yppenviertel nichts ändern, siehe auch Veranlagung in Immobilien als Treiber der Gentrifizierung.

Quellen:
Wohnungsmarkt boomt, Preise steigen (ORF-Artikel vom 30.8.2016)

Remax-Bericht zum 1. Halbjahr 2016 (30.0.2016).

Wenn auf der Remax-Seite nicht mehr verfügbar, dann hier: Remax-Bericht zum 1. Halbjahr 2016.

Veranlagung in Immobilien als Treiber der Gentrifizierung

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Eine der Ursachen der Misere auf dem Wohnungsmarkt und der “Aufwertung” bzw. Gentrifizierung bestimmter Wohngegenden wie etwa des Brunnen-/Yppenviertels ist die Finanzkrise 2008-2009 inklusive der fehlgeleiteten Maßnahmen zu ihrer Bewältigung, darunter die “quantitative Lockerung” und die Zinssenkungen durch die Zentralbanken (Federal Reserve, Bank of Japan, Europäische Zentralbank). Anstatt die Wirtschaft anzukurbeln, strömen tausende Milliarden Dollar/Euro in die Vermögensmärkte und treiben dort die Preise in die Höhe.

Zusammen mit der Verunsicherung der AnlegerInnen im Hinblick auf die Aktienmärkte und die Finanzierbarkeit des Pensionssystems sorgt das dafür, dass Immobilien als Anlageform (Stichwort “Vorsorgewohnungen”) an Bedeutung gewinnen. Damit wird es noch attraktiver, bestehende (leistbare) Mietwohnungen zu “sanieren” und in Eigentumswohnungen zu verwandeln, das Angebot auf dem Mietmarkt wird reduziert, die Mietpreise steigen.

Auch in Österreich sind Immobilien nun die attraktivste Spar – bzw. Anlageform, wie das Marktforschungsunternehmen GfK erhob. Siehe Wohnungseigentum erstmals beliebteste Anlageform der ÖsterreicherInnen (pdf, Pressemeldung GfK 18.5.2016) und der Beitrag im ORF am selben Datum: Immobilien ersetzen Sparbuch .

Gegen die Folgen dieser Trends auf lokaler Ebene lässt sich ohne gesetzliche Änderungen (z.B. Abschaffung der Befristung von Mietverträgen) und eine kräftige Ausweitung des “leistbaren” Wohnungsangebots nichts ausrichten. Solange das nicht geschieht, gießt die öffentliche Hand mit Investitionen zur “Behübschung” und “Attraktivierung” des Grätzels nur Öl ins Feuer.

Sie agiert faktisch im Interesse der Besitzenden und erhöht deren arbeitslose Einkommen auf Kosten der weniger Begüterten, die dafür aufkommen müssen. Im SP-regierten Ottakring heißt das, dass die maßgebliche Partei eine Politik auf Kosten ihrer eigenen Klientel betreibt. Vielleicht begreifen sie das irgendwann einmal …

Hier noch eine passende aktuelle Meldung: Offene Immobilienfonds ertrinken in Geld (Der Standard 8.6.16).
“Offene Immobilienfonds haben ein Luxusproblem: Sie wissen nicht, wohin mit dem vielen Geld, das sie zur Zeit von renditehungrigen Investoren angedient bekommen. Einige der Fonds, etwa von Union Investment, nehmen daher gar kein Kapital von Sparern mehr an.”

Wiener Wirtschaft auf Talfahrt: Zahlen aktualisiert

Der Background-Beitrag Wiener Wirtschaft auf Talfahrt basiert nun auf aktuelleren Zahlen, die 2016 von statistik.at veröffentlicht wurden.

Die im März 2015 von mir vorgenommene Extrapolation der Trends hat sich weitgehend als korrekt erwiesen: Die Wirtschaftsleistung in Wien pro Kopf lag 2014 um 4,5% (!) unter dem Wert von 2007. Verwendet man zur Inflationsbereinigung nicht die offizielle Methode (BIP-Deflator), sondern den Verbraucherpreisindex, belief sich die Wirtschaftsleistung pro Kopf auf nur mehr 92,5% des Werts von 2007.

Wachsende Wohnungslücke, warnen gemeinnützige Bauvereinigungen

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Der GBV (der Dachverband der österreichischen gemeinnützigen Bauvereinigungen, gbv.at) warnt vor einer sich weiter öffnenden Schere zwischen Wohnungsbedarf und Neubauleistung in Österreich, insbesondere in den Ballungsregionen. Siehe auch Bericht zur Pessekonferenz der GBV: Mangelware geförderter Wohnraum (ORF, 16.3.2016)

Aus der Presseinfo:

Wohnungsbedarf und Neubauleistung – Schere geht auseinander.

    Insgesamt lässt sich die Neubauleistung der letzten Jahre auf etwas über 51.000 Wohnungen veranschlagen. Der auf Basis der jüngsten Haushaltsprognose errechnete Wohnungsbedarf beläuft sich im Zeitraum 2015 – 2020 auf bis zu 60.000 Wohnungen pro Jahr. Gegenüber der Vorjahresprognose bedeutet dies aufgrund der verstärkten Zuwanderung ein Plus von 6.000 Wohnungen. Ohne eine rasche Ankurbelung der Wohnbauleistung u.a. durch die zeitnahe Umsetzung der 2015 beschlossenen Wohnbauoffensive im Wege einer zu gründenden Wohnbauinvestitionsbank (WBIB) droht damit die Schere zwischen Wohnungsbedarf und –fertigstellung noch weiter auseinander zu gehen.

Nettorealeinkommen von 2000 bis 2014 um 3% gesunken.

    Das rapide Bevölkerungswachstum und die seit Jahren schwächelnde Wohnbauförderungsleistung verschärfen die Wohnungsknappheit. Aufgrund stagnierender bzw. rückläufiger Realeinkommen breiter Bevölkerungsschichten konzentriert sich die Nachfrage vor allem auf erschwingliche Mietwohnungen. Zwischen 2000 und 2014 gingen die mittleren realen Nettojahreseinkommen der unselbständig Erwerbstätigen um 3% zurück. Von den Einbußen sind dabei vor allem die unteren Einkommensschichten betroffen. Während die höheren Einkommen des 3. Quartils in diesem Zeitraum stagnierten, fielen die Einkommen des 1. Quartils um 15%. Bestätigt wird der Run auf den preisgünstigen Mietwohnungssektor durch die immer länger werdenden Vormerklisten der GBV. In den letzten 5 Jahren ist die Zahl der Wohnungsinteressenten um über 50% angestiegen.

Die gesamte Presseinfo der GBV (pdf) gibt es hier: Gemeinnütziger Wohnbau – Bilanz und Ausblick.

Wiener Wahlergebnisse: Web-Falle

Uneingeweihte könnten durch die Darstellung der Wahlergebnisse auf den Webseiten der Stadt Wien in die Irre geführt werden. Ein paar „Basics“, damit es niemandem so geht wie mir.

Wer sich für Wahlergebnisse interessiert, freut sich über ein spezielles Service der Stadt Wien: Man rufe den Stadtplan mit den entsprechenden Einstellungen auf, zoome an den Ort des Interesses und schon sind die Ergebnisse für jeden Wahlsprengel per Mausklick verfügbar. Wunderbar, dachte ich nach den Wahlen vom 11. Oktober 2015.
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Am Montag danach sah ich mir einige vorläufige Ergebnisse an – Wahlberechtigte, abgegebene Stimmen, gültig – ungültig etc., alles da, sowohl für Gemeinderat als auch Bezirksrat. Perfekt. Aber die Wahlkarten, die können da noch nicht dabei sein, so viel war mir klar. Also warte ich auf die Auszählung der Wahlkartenstimmen, die Dienstag abgeschlossen sein wird.

Sprengelergebnis? Njet.

Sprengelergebnis? Njet.


Gesagt, getan. Fast identisch eigentlich, fiel mir am Dienstag auf. Nur geringfügige Abweichungen in den paar Sprengeln, die mich interessierten, ein paar Stimmen höchstens anders. Seltsam eigentlich, da ja mehr als 160.000 Wahlkartenstimmen erwartet wurden. Aber vielleicht hat ja gerade in diesen Sprengeln kaum wer mit Wahlkarte gewählt. Dann rechnete ich mir die Wahlbeteiligung aus – abgegebene Stimmen durch Wahlberechtigte. Hm. Das ist aber schon sehr wenig, dachte ich. Aber interessant: es gibt offenbar viele Wahlmuffel in diesen Sprengeln, und ich berechnete weiter. Das war die Falle Nr. 1, in die ich getappt bin.

Und wie hoch war die Wahlbeteiligung an den Bezirksratswahlen? Da haben ja auch EU-BürgerInnen gewählt, das hat mich auch interessiert.

Das Ergebnis war eigentlich unglaublich. Praktisch war die Zahl der abgegebenen Stimmen identisch mit der Zahl der abgegeben Stimmen bei den Gemeinderatswahlen, wenn auch etwas verschleiert durch eine unterschiedliche Zahl der gültigen Stimmen und abweichende Wahlergebnisse. Kann das sein, das in den paar Sprengeln fast niemand von unseren EU-MitbürgerInnen gewählt hat?

Naja, warum nicht, dachte ich mir; in Wien insgesamt waren es ja auch nur ca. 22%, wie eine Überschlagsrechnung ergab; und in kleineren Stichproben sind die Abweichungen aus mathematischen Gründen größer, also ist es durchaus möglich, dass in einzelnen Sprengeln praktisch Wahlabstinenz besteht. Das war die Falle Nr. 2, und sie schnappte ebenso zu. Vorerst jedenfalls.

Die Sache ließ mir aber keine Ruhe, und ich fragte bei der zuständigen Magistratsabteilung, der MA 62 nach. Seither bin ich gescheiter. Die Sprengelergebnisse werden zwar als solche präsentiert, es sind aber gar nicht die Sprengelergebnisse – alles klar?

Was man da online abrufen kann, beinhaltet weder die Stimmen, die mittels Briefwahl abgegeben wurden, noch die Stimmen der UnionsbürgerInnen. Daher auch die scheinbar extrem geringe Wahlbeteiligung. Diese nicht enthaltenen Stimmen werden nur auf Bezirksebene ausgewiesen und den Sprengeln nicht zugeteilt (sofern überhaupt möglich). Und das ist so, weil das Wahlgeheimnis gewahrt werden muss: Aufgrund der eventuell kleinen Zahl der Betroffenen wären Rückschlüsse auf das Wahlverhalten möglich.

Fazit
1. Im Online-Stadtplan findet man weder Wahlkartenstimmen noch die Stimmen der UnionsbürgerInnen.
2. Es ist überhaupt nicht möglich, festzustellen, wie genau auf Sprengelebene gewählt wurde.
3. Leider wird aber so getan, als ob es so wäre.

Immerhin lässt sich feststellen, wie die WahlkartenwählerInnen und UnionsbürgerInnen insgesamt und wie sie auf Bezirksebene gewählt haben. Das erfordert aber einigen Aufwand: Man muss sich auf den Webseiten zu den Ergebnissen der Gemeinde- bzw. Bezirksratswahlen eine Excel-Datei mit den „Sprengelergebnissen“ herunterladen. In dieser Tabelle sind nach den „echten“ Sprengeln je Bezirk so genannte „organisatorische“ Sprengel aufgelistet, die sich dadurch auszeichnen, dass sie keine Wahlberechtigten haben.

Bei den letzten Wahlen handelt es sich um vier „organisatorische Sprengel“, eines beinhaltet die von ÖsterreicherInnen per Wahlkarte/Briefwahl abgegebenen Stimmen (diese Anzahl ist bei der Gemeinderats- und der Bezirksratswahl identisch), ein weiteres die Briefwahlstimmen von UnionsbürgerInnen, ein drittes die Stimmen von UnionsbürgerInnen, die in Wahllokalen abgegeben wurden, und im “Sprengel 0” am Anfang jeder Bezirksaufstellung sind Stimmen von ÖsterreicherInnen ausgewiesen, die mit Wahlkarte im Wahllokal eines anderen Bezirks gewählt haben (siehe Grafik).
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Ausgestattet mit diesen Zahlen kann man sich dann „hypothetische“ Sprengelergebnisse ausrechnen, beispielsweise indem man diese Extra-Stimmen den Sprengeln proportional zur Zahl der jeweiligen Wahlberechtigten zuordnet. Ein echtes Sprengelergebnis erhält man derart natürlich nicht: Sprengelergebnisse sind so etwas wie kleine „Stichproben“ aus der Grundgesamtheit des Bezirks, und die Streuung ist dadurch zwingend größer. Genau diese Abweichungen sind natürlich das Interessante, lassen sich aber wie gesagt nicht feststellen.

Wer genau wissen will, wie das rechtlich geregelt ist: Hier der Link zur Wiener Gemeindewahlordnung 1996.