urbanize! Festival: „Stadt der Vielen“

Mittwoch abends war wieder einmal was los am Yppenplatz. Unüberhörbar für mich, da ich sozusagen in der ersten Reihe sitze. Mittlerweile weiß ich: Es war die Eröffnungsparade des urbanize! Festivals „Stadt der Vielen“, das bis 16. 10. 2016 in der Festivalzentrale Gschwandner im 17. Bezirk stattfindet.

Allgemeines zum „Festival“ findet sich unter urbanize! 2016 »Housing the Many – Stadt der Vielen«, hier geht’s zum Wiener Programm. Durchaus interessant.

urbanize! 2016 »Housing the Many – Stadt der Vielen« rückt die Skalierbarkeit der vielfältigen Erfahrungen aus Projekten und Initiativen urbaner Selbstorganisation in den Fokus und beleuchtet ihr Potenzial für eine Stadtentwicklung durch, mit und für Bewohnerinnen und Bewohner.

Zurück zu Mittwoch abends. Ich hatte keine Ahnung, worum es da ging. Laut war’s, aber die Musik war nicht so übel. Im Dunkeln konnte ich dann so etwas wie Transparente erkennen, auf denen etwas von hohen Mieten und Renditen stand. Aha, dagegen wird protestiert. Find ich ja eh gut. Bloß nach ein bisschen Aufnehmen mit dem Camcorder aus dem geöffneten Fenster war mir dann einfach zu kalt. Dann war ich froh, wie die Leute alle wieder weg waren, denn der Schallpegel war selbst bei geschlossenen Fenstern ziemlich hoch.

Abgesehen von Zweifeln an der generellen Sinnhaftigkeit von Demonstrationen sollte man so eine Aktion vielleicht eher bei Tageslicht durchführen, bevor die Geschäfte schließen. Am Yppenplatz war kaum jemand auf der Straße, die Fenster wegen der kalten Außentemperaturen alle geschlossen.

Hier eine kleine Video-Kostprobe (mp4 und webm):

Wohnen und „Leistbarkeitsgrenze“: ORF-Beiträge

Auf orf.at wurden heute Hintergrundartikel zum Thema leistbares Wohnen als kleiner Schwerpunkt veröffentlicht, die lesenswert sind. Nachfolgend die Anrisstexte und Links.

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Europa fehlen erschwingliche Wohnungen (13. 10. 2016)

Wohnen wird in vielen Ländern Europas zur sozialen Herausforderung. Die Schere zwischen Wohnkosten und Einkommensentwicklung geht auf. Der Wohnraum, den man sich leisten kann, wird knapper. „Wir befinden uns beim Wohnen in einer Leistbarkeitskrise“, skizziert ein britischer Experte die Lage in seinem Land. Allein in Großbritannien fehlen in den kommenden fünf Jahren fast 400.000 finanzierbare Wohnungen. Österreich steht dank geförderten Wohnbaus im europäischen Vergleich zwar besser da. Vergleicht man aber die Mieten in Wien und München, dann ist gemessen an der Kaufkraft Wien teurer.

Die teuren „eigenen vier Wände“ (13. 10. 2016)

Die Wohnkosten explodieren gegenüber den Einkommen. Ein Trend, bei dem Österreich im Vergleich zu anderen Ländern noch gut dasteht, macht sich auch hierzulande immer stärker bemerkbar. Unter Preisdruck steht vor allem das Leben in den Städten. Sozialer Wohnbau wäre gefragt, doch an vielen Orten dominiert der freie Wohnungsmarkt.

Älterer Beitrag: Aufbau für den Zuzug (7. 4. 2015)

Wenn die Stadt Berlin den Wohnungsneubau für sich wiederentdeckt und dabei fürs Fact-Finding immer wieder in Wien nach Modellen Ausschau hält, dann fällt auf, dass zwei europäische Metropolen mit immer noch dominantem Mieter- statt Eigentümerbestand vor recht ähnlichen Herausforderungen stehen. Eine davon ist, an attraktive wie günstige Standorte zu kommen, um darauf finanzierbare Wohneinheiten errichten zu können.

ORF-Debatte zum Thema: Wer kann sich Wohnen noch leisten?

Warum die Gentrifizierung voranschreiten wird

Die Gentrifizierung oder „Boboisierung“ des Brunnen- bzw. Yppenviertels samt den unmittelbar anschließenden Grätzeln wird in den kommenden Jahren weitergehen. Grund: Bei den für die Entwicklung verantwortlichen Faktoren ist keine Änderung abzusehen.

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Zu diesem Schluss werden viele schon lange vor mir gekommen sein. Ich für meinen Teil hielt es im Herbst 2013, als ich den Blog startete, noch für möglich, dass etwas Sand ins Getriebe geworfen werden kann. Dafür sehe ich nun aber keine Chance mehr.

Nachfolgend beschreibe ich kurz die m.E. für die lokale „Aufwertung“ maßgeblichen Parameter, in einer Rangordnung der Rahmenbedingungen nach Politikebene.

1. Geldpolitik. An erster Stelle steht die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) einschließlich der so genannten „quantitativen Lockerung“ (Anleihekäufe). Sie sorgt unter gegebenen Umständen für eine historisch niedrige Realverzinsung oder sogar negative Renditen von „sicheren“ Anlagen (insbesondere Staatsanleihen) und treibt damit renditesuchendes Kapital auf die Aktienmärkte und Immobilienmärkte, wo die Preise demzufolge steigen. (Siehe u.a. Immobilien ersetzen Sparbuch, ORF 18.5.2016.)
Trotz der weitgehenden Erfolglosigkeit dieser Politik – das Inflationsziel wird nicht erreicht, die Konjunktur springt nicht an, u.a. weil aufgrund budgetpolitischer Bedenken die staatliche Nachfrage nicht im erforderlichen Umfang erhöht wird – beabsichtigt die EZB sie für die nächsten Jahre fortzusetzen. (Siehe etwa EZB-Chef will Geldpolitik ultra-locker halten (ORF, 7.10.2016) )

2. Wirtschaftswachstum & Banken. Die Investitionsnachfrage bleibt mit Ausnahme des Immobilienmarkts (Wohnimmobilien) trotz niedriger Zinsen historisch schwach (Beispiel Österreich siehe Factsheet der Wirtschaftskammer Österreich, pdf), weshalb die „Fütterung“ des Bankensystems mit Liquidität durch die massiven Anleihenkäufe der EZB verpufft. Die Banken haben europaweit trotz Rettungsprogrammen noch immer mit den Folgen der Finanzkrise zu kämpfen und geraten durch die niedrigen Zinsmargen sowie durch die höheren Eigenkapitalanforderungen (Basel III) zusätzlich unter Druck. Darunter leidet die Kreditvergabe, mit Ausnahme von Hypothekarkrediten. Daran wird sich so bald nichts ändern, selbst wenn die EZB ihre Ankäufe reduziert.

3. Wohnbau. Insbesondere im Wiener Raum wurden in den letzten Jahren insgesamt zu wenige neue, v.a. zu wenige günstige Wohnungen errichtet, um dem Bedarf aufgrund der demographischen Entwicklung (Zuwanderung) und der schlechten bis negativen Einkommensentwicklung gerecht zu werden (steigende Arbeitslosigkeit, sinkende Realeinkommen). Die Nachfrage nach Arbeit ist effektiv rückläufig (2015 sinkendes Arbeitsvolumen österreichweit), ungeachtet der steigenden Zahl von Beschäftigungsverhältnissen. Die Initiativen der Wiener Stadtregierung (neue Gemeindewohnungen, „mobile/temporäre“ Wohneinheiten, Dachgeschosswohnungen im Gemeindebau) sind positiv, aber nicht ausreichend, um dem Aufwärtstrend der Preise auf dem Wohnungsmarkt entgegenwirken zu können.

4. Mietrecht. Eine Möglichkeit, wenigstens den lokalen Vertreibungs- und Aufwertungsdruck zu dämpfen, wäre eine Abschaffung oder wenigstens starke Beschränkung der Befristung von Mietverträgen gewesen. Befristete Vermietungen haben sich als patentes Mittel sowohl für regelmäßige Mieterhöhungen als auch für das „Leerkündigen“ von Zinshäusern erwiesen, die dann saniert bzw. abgerissen und v.a. in Form von Eigentumswohnungen lukrativer verwertet werden können. Die amtierende Große Koalition kann sich darauf jedoch offenbar nicht einigen, sprich, die ÖVP blockiert entsprechende Initiativen der SPÖ (siehe SPÖ im Alleingang, ORF 4.8.16).

Das ist ein Déjà vu aus den 1990er Jahren, als die befristeten Mietverträge ebenfalls von einer Großen Koalition eingeführt wurden, entgegen den Forderungen der Wiener SPÖ. (Siehe AK und billigeres Wohnen – ein Déjà vu.) Von strengeren Mietzinsobergrenzen, die wohl ebenso unwahrscheinlich sind, halte ich übrigens nichts. Sie hätten nur Aussicht auf Erfolg, wenn gleichzeitig mit einer massiven Angebotserhöhung der Druck vom Markt genommen und ein Vermietungszwang bei längeren Leerständen eingeführt würde. Ansonsten dürften sie stattdessen eher einen Graubereich schaffen (wie früher mit den „Ablösen“) und den Prozess der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum beschleunigen.

5. Bezirks- und Gemeindepolitik. Die SP-geführte Bezirksverwaltung hält daran fest, mit allen verfügbaren Mitteln, von der Wohnbauförderung bis zu öffentlichen Investitionen, die Aufwertung des Brunnen- und Yppenviertels weiter voranzutreiben. Viel anderes bleibt auch nicht übrig, wenn man sich im Viertel wichtig machen will. Lokal günstigen Wohnraum zu schaffen, um die soziale „Durchmischung“ zu erhalten, ist praktisch unmöglich. Das Grund- und Zinshauseigentum befindet sich weitgehend in privaten Händen, und das lokale Preisniveau ist bereits zu hoch. Das Beste der Gefühle ist die Subventionierung gemeinnütziger Wohnbauträger wie z.B. die vorgesehene Garagenförderung für das Gewog-Wohnbauprojekt in der Brunnengasse 54-56 (siehe u.a. Aufwertung stoppt Abrisse: Ein Märchen).

6. Marketing & Hype. Die Vermarktung des Viertels durch die Immobilienbranche erfolgt in eigenem Interesse und wird weitergehen. Dass die Medien (inklusive der „alternativen“) plötzlich ihren Hype abstellen und ihre eigene konsumorientierte LeserInnenschaft (Kultur & Gastronomie) durch kritische Berichterstattung verstören oder sogar verärgern, wäre doch eine große Überraschung.

Grätzltour Brunnenviertel

Die Initiative Aufbruch lädt zu einer „Grätzltour“ im Brunnenviertel am Samstag, 24.9., ab 12:30, Treffpunkt Yppenplatz, Ecke Yppengasse.

Der Einladungstext:

Steigende Mieten, Polizeikontrollen und Hipster
Das Brunnenviertel in Ottakring war in letzter Zeit häufig in den Medien vertreten. Einerseits als „Drogen- und Gewalt-Hotspot“, andererseits als neues In-Viertel. Bei unserem zweistündigen Spaziergang werden wir an verschiedenen Stationen halt machen und dabei verschiedene Fragen der Stadtentwicklung behandeln: Warum sind die Mieten so im Steigen begriffen und welche Rolle spielen dabei diverse Kunstinitiativen? Welche Formen von sichtbarer und unsichtbarer Verdrängung finden aktuell statt? Gibt es einen Zusammenhang zwischen „hausgemachtem Matcha-Minze-Eistee“ in hippen Cafés und der hohen Polizeipräsenz?

Die Teilnahme ist kostenlos, Anmeldung nicht erforderlich. Die Tour endet beim Aufbruch-Straßenfest in der Preysinggasse (15. Bezirk, U3 Station Schweglerstraße) unter dem Motto „Der Bezirk gehört uns allen!“. Dort können wir uns stärken, Kulturprogramm genießen und weiter diskutieren.

Wohnungspreise Wien: +49,4% seit 2011

Eigentumswohnungen sind beliebt wie nie zuvor, konstatiert die Immobilienfirma Remax Austria. Und In Wien tendieren die Preise 2016 wieder nach oben: 3.515 Euro pro Quadratmeter, plus 2,7% gegenüber 2015.

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Die zuletzt zunehmenden politischen Ansagen in Sachen leistbare Wohnungen, zumal in Wien, haben bisher nichts am Trend geändert, der seit der Finanzkrise anhält: Der Markt für Eigentumswohnungen boomt. Das wird m.E. auch so bleiben, solange die Europäische Zentralbank weiter vergeblich versucht, die europäische Konjunktur durch Null- und Negativzinsen zu beleben und durch Milliardenankäufe von Staats- und Unternehmensanleihen Geld in die Finanzmärkte pumpt.

Nebenbei reduziert das die Marge der Banken, die gleichzeitig mehr Eigenkapital aufbauen sollen – und daher immer risikoscheuer handeln. Daher vergeben sie umso lieber Hypothekenkredite, denn da haben sie ja eine Sicherheit, denn Immobilienpreise können ja nur steigen (hoffen sie zumindest). Der Rest der Wirtschaft, der für Wachstum sorgen könnte, bleibt unterversorgt und dümpelt mangels Aussichten auf wachsende Nachfrage dahin.

Dadurch bleiben die „Ertragsaussichten“ bei Eigentumswohnungen inkl. „Vorsorgewohnungen“ vergleichsweise attraktiv. Das bestätigt auch der Geschäftsführer von RE/MAX Austria:
„Die Eigentumswohnung als Anlageform erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit und daran wird sich mangels Alternativen auch nicht so schnell etwas ändern.“

Daher wird sich auch an den Gentrifizierungstrends im Brunnen-/Yppenviertel nichts ändern, siehe auch Veranlagung in Immobilien als Treiber der Gentrifizierung.

Quellen:
Wohnungsmarkt boomt, Preise steigen (ORF-Artikel vom 30.8.2016)

Remax-Bericht zum 1. Halbjahr 2016 (30.0.2016).

Wenn auf der Remax-Seite nicht mehr verfügbar, dann hier: Remax-Bericht zum 1. Halbjahr 2016.

Super: neue teure Wohnungen!

Nach sechs Jahren Baulücke errichtet Palmers Immobilien in der Brunnengasse 57 ca. 30 freifinanzierte Kleinwohnungen – Mietwohnungen hieß es zumindest vor einem Jahr.

Brunnengasse 57: Aus für die Gstettn

Brunnengasse 57: Aus für die Gstettn

Visualisierung-Brunnengasse57_k Zumindest die Dachetagen des zukünftigen Wohnbaus sehen aber verdächtig nach potenziellem Wohnungseigentum aus (siehe Bild rechts – die kleine Copyright-Verletzung wird hoffentlich toleriert; Originale siehe Visualisierung des Objekts). Verkaufen ist jedenfalls weit besser als vermieten – aus Bauherrensicht. Wir werden’s ja sehen.

Billig wird weder das eine noch das andere sein (pro Quadratmeter), wie unter gegenwärtigen Rahmenbedingungen auch nicht anders möglich: Grunderwerbskosten + Baukosten + erforderliche Rendite + Lagezuschlag + genereller Preisaufschlag wegen allgemeiner Knappheit am Wohnungsmarkt. Das ist kein moralischer Vorwurf – es wird halt herausgeholt, was geht. Fast sämtliche Wohnbauprojekte im Grätzel treiben seit Jahren nur den laufenden Bevölkerungsaustausch weiter voran: Arme raus, Reiche und Mittelschicht rein. Anders ginge es höchstens mit Gemeindewohnungen, aber hier ist so etwas nicht vorgesehen. Wäre inzwischen auch zu teuer – die nötigen Grundstücke/Zinshäuser hätte die Gemeinde vor 20 Jahren erwerben müssen, wie in der Weyprechtgasse 7 (Gemeindebau von 1995).
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Veranlagung in Immobilien als Treiber der Gentrifizierung

Studien, Daten, Hintergründe zum Wohnungs- und Immobilienmarkt

Eine der Ursachen der Misere auf dem Wohnungsmarkt und der „Aufwertung“ bzw. Gentrifizierung bestimmter Wohngegenden wie etwa des Brunnen-/Yppenviertels ist die Finanzkrise 2008-2009 inklusive der fehlgeleiteten Maßnahmen zu ihrer Bewältigung, darunter die „quantitative Lockerung“ und die Zinssenkungen durch die Zentralbanken (Federal Reserve, Bank of Japan, Europäische Zentralbank). Anstatt die Wirtschaft anzukurbeln, strömen tausende Milliarden Dollar/Euro in die Vermögensmärkte und treiben dort die Preise in die Höhe.

Zusammen mit der Verunsicherung der AnlegerInnen im Hinblick auf die Aktienmärkte und die Finanzierbarkeit des Pensionssystems sorgt das dafür, dass Immobilien als Anlageform (Stichwort „Vorsorgewohnungen“) an Bedeutung gewinnen. Damit wird es noch attraktiver, bestehende (leistbare) Mietwohnungen zu „sanieren“ und in Eigentumswohnungen zu verwandeln, das Angebot auf dem Mietmarkt wird reduziert, die Mietpreise steigen.

Auch in Österreich sind Immobilien nun die attraktivste Spar – bzw. Anlageform, wie das Marktforschungsunternehmen GfK erhob. Siehe Wohnungseigentum erstmals beliebteste Anlageform der ÖsterreicherInnen (pdf, Pressemeldung GfK 18.5.2016) und der Beitrag im ORF am selben Datum: Immobilien ersetzen Sparbuch .

Gegen die Folgen dieser Trends auf lokaler Ebene lässt sich ohne gesetzliche Änderungen (z.B. Abschaffung der Befristung von Mietverträgen) und eine kräftige Ausweitung des „leistbaren“ Wohnungsangebots nichts ausrichten. Solange das nicht geschieht, gießt die öffentliche Hand mit Investitionen zur „Behübschung“ und „Attraktivierung“ des Grätzels nur Öl ins Feuer.

Sie agiert faktisch im Interesse der Besitzenden und erhöht deren arbeitslose Einkommen auf Kosten der weniger Begüterten, die dafür aufkommen müssen. Im SP-regierten Ottakring heißt das, dass die maßgebliche Partei eine Politik auf Kosten ihrer eigenen Klientel betreibt. Vielleicht begreifen sie das irgendwann einmal …

Hier noch eine passende aktuelle Meldung: Offene Immobilienfonds ertrinken in Geld (Der Standard 8.6.16).
„Offene Immobilienfonds haben ein Luxusproblem: Sie wissen nicht, wohin mit dem vielen Geld, das sie zur Zeit von renditehungrigen Investoren angedient bekommen. Einige der Fonds, etwa von Union Investment, nehmen daher gar kein Kapital von Sparern mehr an.“